裁判要旨：

因标的房屋被依法納入政府拆遷改造範圍，雙方當事人在此之後所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋産權變更登記手續，該标的房屋的所有權人仍爲賣方。考慮到所購房屋物(wù)權因拆遷而消滅，買方已無法取得标的房屋的産權。賣方作爲标的房屋的所有權人，其所簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書(shū)，合法有效。

在一(yī)定意義上而言，賣方在該協議中(zhōng)的合同權利即爲其出賣給買方的房屋及土地使用權的對價。現因政府拆遷導緻房屋物(wù)權消滅，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋産權消滅的對價即拆遷補償款。因賣方尚未實際領取拆遷補償款，買方請求确認其享有上述征收補償協議中(zhōng)的房屋及土地使用權等财産所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一(yī)緻原則，賣方因将被征收标的物(wù)出賣并收取了購房款而無權重複享有征收補償款。

中(zhōng)華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2017）最高法民再407号

再審申請人（一(yī)審原告、二審被上訴人）：秦宗孝，男，1965年9月7日出生(shēng)，土家族，住重慶市江北(běi)區。

委托訴訟代理人：譚登忠，重慶星興律師事務所律師。

被申請人（一(yī)審被告、二審上訴人):孫建國，男，1962年3月5日出生(shēng)，漢族，住重慶市九龍坡區。

委托訴訟代理人：楊平，女，1962年1月7日出生(shēng)，系孫建國妻子，住四川省嶽池縣。

委托訴訟代理人:張勇,重慶市南(nán)川區和諧法律服務所法律工(gōng)作者。

一(yī)審第三人：張宗勤，男，1964年7月2日出生(shēng)，漢族，住重慶市南(nán)川區。

委托訴訟代理人:胡建波，重慶春意律師事務所律師。

再審申請人秦宗孝因與被申請人孫建國、一(yī)審第三人張宗勤買賣合同糾紛一(yī)案，不服重慶市高級人民法院（2016）渝民終596号民事判決，向本院申請再審。本院于2017年4月27日作出（2017)最高法民申556号民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請人秦宗孝及其委托訴訟代理人譚登忠，被申請人孫建國及其委托訴訟代理人楊平、張勇，一(yī)審第三人張宗勤及其委托訴訟代理人胡建波到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

秦宗孝再審申請稱，二審判決認定無證部分(fēn)房屋爲違法建築，屬認定的基本事實缺乏證據證明，并且适用法律不當，符合《中(zhōng)華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，請求撤銷二審判決，維持一(yī)審判決。事實與理由：（一(yī)）孫建國轉讓給秦宗孝的房地産産權的範圍，既包括已登記的房地産（有證部分(fēn)房地産），也包括未登記部分(fēn)的房地産（無證部分(fēn)的房地産）。孫建國系将有證和無證的房地産一(yī)并轉讓給秦宗孝，不存在未轉讓無證房屋的事實，一(yī)審、二審對此均作出了明确的認定。（二）二審判決将無證部分(fēn)房屋的補償費(fèi)予以剔除，認爲不屬于人民法院受案範圍，裁定駁回秦宗孝對此起訴，并直接予以處理，是錯誤的。1.二審判決将涉案無證房屋等同于違法建築是錯誤的，事實上無證房屋合法性已得到國家相關行政機關的認定。2016年2月4日，重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局與張宗勤、孫建國簽訂的《南(nán)川區國有土地上房屋征收補償協議書(shū)》第一(yī)條明确“……無證面積5800.44平方米，經相關職能部門認定後房屋補償總面積15896.06平方米”。該無證房屋經職能部門認定，并非違法建築。該協議第二條“無證房屋經認定後的房屋補償費(fèi)10715732.32元”，二審将無證房屋認定爲違章建築并将該部分(fēn)補償費(fèi)用視爲違法建築的補償，不予處理是錯誤的。2.一(yī)審并非通過民事判決變相爲違法建築确權，而是對有關職能部門認定事實的确認。3.二審以秦宗孝未舉示無證部分(fēn)房屋的相關行政許可等證據爲由，認定該部分(fēn)房屋爲違法建築，超越了人民法院民事審判職權範圍。二審判決對違法建築認定和處理論述前後矛盾，前述該部分(fēn)認定處理應屬國家行政職權，後又(yòu)認定該部分(fēn)房屋爲違法建築。重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局等部門已經對該部分(fēn)房屋是否合法及補償作出了确定，二審判決卻作出矛盾認定。秦宗孝的訴訟請求爲确認該部分(fēn)補償費(fèi)用應由秦宗孝和張宗勤共有，秦宗孝享有50%，秦宗孝無需舉證建築工(gōng)程規劃許可證等證據，僅需舉證證明該部分(fēn)房屋是否爲孫建國轉讓給秦宗孝的，以及補償的相關情況。二審法院超越職權，要求秦宗孝舉證建設工(gōng)程規劃許可證等證據不正确，秦宗孝不是對行政機關作出違法建築處理決定不服而提起行政訴訟。4.無證部分(fēn)房屋補償費(fèi)歸屬争議，屬于人民法院民事審判受理範圍，二審判決駁回該項起訴不當。（三）二審判決适用法律不當。二審判決适用《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條規定，該規定不能解決涉案無證部分(fēn)房屋補償費(fèi)用歸屬，系适用法律不當；物(wù)權登記目的在于公示效力，便于交易相對人對物(wù)權歸屬進行識别。《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物(wù)權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外(wài)，自合同成立時生(shēng)效，未辦理物(wù)權登記，不影響合同效力。本案在适用《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》的同時，還需适用《中(zhōng)華人民共和國合同法》。

被申請人孫建國辯稱，（一(yī)）一(yī)審法院以确認财産權屬來确定案由屬于認識錯誤。依據《國有土地上房屋征收補償條例》規定，補償針對房屋所有權人，孫建國與秦宗孝之間雖有買賣合同，但并未辦理過戶登記，政府就應當将孫建國作爲被征收主體(tǐ)。因征收房屋被拆除，所有權證被收繳注銷，秦宗孝提起确權之訴依法應駁回，經法院釋明，其變更訴訟請求，法院向其釋明依買賣合同糾紛起訴，案由錯誤應該糾正。（二）秦宗孝沒有辦理過戶是爲了偷稅，其有過錯，孫建國對此無過錯。事實是秦宗孝在可以辦證期間未辦證，本質爲了偷稅，孫建國履行合同無過錯，合同目的不能實現是因政府拆遷征收，物(wù)權不能轉移，雙方權利義務歸于未發生(shēng)狀态。（三）一(yī)審法院拒絕審理買賣合同，不該抛開(kāi)買賣合同審理四方協議，以四方協議作爲案由的定性錯誤。四方協議不是雙方買賣合同，也沒有重新約定房屋面積和無證面積處理，其所稱全部權利也隻能是買賣合同約定23本房産證的标的範圍，秦宗孝隻能在合同标的範圍内享有權利。《中(zhōng)華人民共和國城市房地産管理法》第38條規定，未依法登記領取權屬證書(shū)的财産不得轉讓。即使如一(yī)審判決認定已經轉讓也因違反法律禁止性規定而無效，此問題也應通過買賣合同之訴解決。政府對該部分(fēn)補償應給産權登記人各占50%。（四）二審判決駁回秦宗孝對無證面積的訴請是正确的。該部分(fēn)存在的争議應通過買賣合同糾紛之訴解決。（五）買賣合同的合同目的無法實現，人民法院應按照買賣合同糾紛審理，在審理中(zhōng)區分(fēn)守約與違約，有過錯與無過錯，才能正确處理因合同取得和喪失的利益。（六）二審法院論理與判決矛盾明顯。無論買賣合同還是所謂四方協議，均是以23本房屋産權證爲準，孫建國與秦宗孝簽訂合同因構築物(wù)未獲得建設工(gōng)程規劃許可，二審判決對此并未處分(fēn)，無證部分(fēn)與秦宗孝買受有證部分(fēn)無關，孫建國獲得該部分(fēn)補償并無不妥。二審判決認定一(yī)審确權錯誤，卻不按照孫建國請求發回重審，而認爲不屬于審理範圍，在未審理買賣合同的情況下(xià)遑論補償款歸屬。孫建國無權處分(fēn)無證部分(fēn)，行政機關已經對房屋所有權人孫建國作出認證和補償決定，且簽訂了補償協議，二審判決依法駁回秦宗孝請求正确。

一(yī)審第三人張宗勤述稱，本案第三人訴争的無證房屋部分(fēn)在當事人占有期間均有搭建的情況，但因已被政府征收後全部拆除，無法重新區分(fēn)和确認。本案二審判決在适用法律方面存在錯誤，政府有關部門在征收時候已對無證房屋作出處理并給予了相應的補償，應當屬于人民法院受理的民事案件範圍。

秦宗孝向一(yī)審法院訴請：1.确認秦宗孝和張宗勤共同享有位于南(nán)川區XX街道X、XX号的全部房屋及地上附着物(wù)、設施設備、裝修裝飾、其他附屬設施的所有權。2.孫建國承擔本案的全部訴訟費(fèi)。訴訟過程中(zhōng)，因重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局決定對涉案的重慶市南(nán)川區XX街道X、XX号房屋土地等進行征收，秦宗孝遂變更其第一(yī)項訴訟請求爲：确認重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局對重慶市南(nán)川區XX街道X、XX号18097平方米土地使用權、12900平方米房屋所有權以及該土地上的構築物(wù)、房屋的裝飾裝修、其他附屬設施設備征收補償權益中(zhōng)的50%歸秦宗孝所有（約4000萬元）。

一(yī)審法院認定事實：2008年6月3日，秦宗孝與孫建國簽訂《房屋買賣合同》。該合同約定:一(yī)、出售房屋及土地的位置、面積及産權狀況:該房屋及土地位于南(nán)川區XX街道辦事處X号。國有土地使用權面積18097㎡，房屋産權面積爲12900㎡左右（具體(tǐ)以房屋産權證登記面積爲準，房屋産權證号爲渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共計23本）。該房屬于孫建國與張宗勤共有産權，共有産權人張宗勤放(fàng)棄優先購買權，并同意孫建國将其共有産權部分(fēn)全部出售給秦宗孝。二、出售房屋的售價及支付辦法。孫建國出售給秦宗孝的房屋及土地不包括在此範圍内的生(shēng)産設施、設備及生(shēng)産用具、産品包裝、辦公設施設備等，僅指房屋和土地，但電力設施及設備及其戶口的一(yī)半屬轉讓的範圍，其轉讓價款爲:525萬元(大(dà)寫:伍佰貳拾伍萬元整)。轉讓的上述财産除辦公樓及屠宰車(chē)間最遲在2009年9月30日前交付給秦宗孝外(wài)，其餘财産最遲應于2009年6月30日前交付給秦宗孝。三、雙方的權利和義務:1、孫建國應保證出售給秦宗孝的共有産權部分(fēn)無權屬争議（因政府原因無法辦理土地使用證不視爲權屬争議）。2、……3、……4、房屋産權過戶登記(變更登記)的辦理:由孫建國協助秦宗孝進行辦理，在辦理過程中(zhōng)所産生(shēng)的一(yī)切稅費(fèi)由秦宗孝承擔(包括應由孫建國承擔的部分(fēn))。房屋轉讓個人所得稅及孫建國原有的欠稅欠款與秦宗孝無關，由孫建國自行支付。第三人張宗勤在上述合同上簽字表示同意。合同簽訂後，秦宗孝履行了付款義務，孫建國履行了合同中(zhōng)約定的房屋、土地以及23份房屋産權證的交付義務。

2009年7月2日，秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外(wài)人時XX簽訂了《協議書(shū)》，約定:1、孫建國已于2008年6月3日将自己與第三人合夥出資(zī)購買的位于南(nán)川區XX号原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産中(zhōng)的全部土地、房屋中(zhōng)孫建國所有的50%部分(fēn)轉讓給秦宗孝。2、原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産中(zhōng)的房屋和土地歸第三人張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産中(zhōng)的房屋和土地用水用電使用權和變電設備外(wài)的生(shēng)産設施設備、生(shēng)産用具、産品包裝、辦公設施設備歸時XX、張宗勤共同所有，各占50%。4、孫建國與三張食品有限公司以及時XX、張宗勤之間已無任何矛盾和糾紛，一(yī)切債權債務關系已經消滅，孫建國與張宗勤、時XX以及三張食品有限公司之間的債權債務糾紛與秦宗孝無關。孫建國在南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産和三張食品有限公司中(zhōng)不再享有任何權利和承擔任何義務。5、孫建國與秦宗孝于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》第二條約定，孫建國移交、出售房屋、土地的合同義務已履行。6、從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人張宗勤共同所有各占50%。由于該地段屬于西城片區危舊(jiù)房拆遷改造範圍，秦宗孝、孫建國至今未辦理上述土地房屋的産權變更登記手續。

2012年9月28日，孫建國向秦宗孝出具了一(yī)份《委托書(shū)》，委托秦宗孝處理關于南(nán)川區XX号食品公司肉聯廠拆遷的一(yī)切問題。2014年2月20日，重慶市南(nán)川區人民政府發布了關于城西片區危舊(jiù)房改造項目國有土地上房屋征收的決定，秦宗孝與孫建國合同中(zhōng)約定的出賣的房屋被納入房屋征收範圍。2014年2月25日，重慶市南(nán)川區人民政府發布了關于城西片區危舊(jiù)房改造項目國有土地上房屋征收的公告，秦宗孝與孫建國合同中(zhōng)約定的出賣的房屋被納入房屋征收範圍。2014年5月18日，南(nán)川區城西片區危舊(jiù)房改造項目開(kāi)發指揮部向秦宗孝與第三人張宗勤發出了《關于原食品公司房屋征收工(gōng)作聯系的函》，确認經秦宗孝方有關人員(yuán)和指揮部現場實際勘察，X号、XX号房屋有證面積爲12927.22㎡(共23個房屋産權證)，無證面積爲5800.44㎡。2015年11月30日，孫建國向南(nán)川區西城片區危舊(jiù)房改造開(kāi)發指揮部出具了一(yī)份《申請書(shū)》，聲明2012年9月28日出具給秦宗孝的委托書(shū)及其委托事項從即日起終止委托授權内容，秦宗孝由此取得的代理權限依法終止。2016年2月4日，重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局與孫建國、第三人張宗勤簽訂了《南(nán)川區國有土地上房屋征收補償協議書(shū)》，載明:一(yī)、孫建國、張宗勤被征收房屋坐落于南(nán)川區XX街道X、XX号、土地使用證爲南(nán)川國用(XX)字第XXX号，房屋所有權證23本，房屋産權人爲孫建國、張宗勤共有，……土地使用面積爲18097平方米，房屋建築面積12927.22平方米，無證面積5800.44平方米，經相關職能部門認定後房屋補償總面積15896.06平方米。二、重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局應付孫建國、張宗勤房屋補償費(fèi)、搬遷費(fèi)、構附屬物(wù)補償、室内裝飾以及各項獎勵補助費(fèi)用等共計75564003.5元，其中(zhōng)有證房屋補償費(fèi)47764166.18元，無證房屋經認定後的房屋補償費(fèi)10715732.32元，設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。

一(yī)審法院認爲，本案雙方争議的主要焦點有:一(yī)、孫建國和第三人張宗勤與重慶市南(nán)川區人民政府所簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書(shū)有證部分(fēn)房屋面積征收補償款的歸屬問題。二、上述征收補償協議書(shū)中(zhōng)無證部分(fēn)房屋面積的征收補償款的歸屬問題。三、上述補償協議書(shū)中(zhōng)生(shēng)産設備以及附屬設施設備征收補償款的歸屬。

針對第一(yī)個争議焦點，秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自願達成的真實意思表示，内容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。合同簽訂後，秦宗孝支付了約定的購房款，孫建國交付了房屋和房産證書(shū)原件。但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造範圍，故雙方至今仍未辦理房屋産權變更登記手續。依據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條第一(yī)款“不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生(shēng)效力;未經登記，不發生(shēng)效力，但法律另有規定的除外(wài)”之規定，秦宗孝雖然與孫建國簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向孫建國交清了全部購房款，但因未在房地産管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦宗孝對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。依據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員(yuán)會的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導緻物(wù)權設立、變更、或者消滅的，自法律文書(shū)或者是人民政府的征收決定等生(shēng)效時發生(shēng)效力”之規定，因所購房屋物(wù)權已因拆遷而消滅，則秦宗孝已無法取得所購房屋的産權。孫建國作爲涉案房屋登記的所有權人，與第三人張宗勤一(yī)起與重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書(shū)，合法有效。在一(yī)定意義上而言，孫建國在該協議中(zhōng)的合同權利即爲其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權的對價。依據《中(zhōng)華人民共和國合同法》第一(yī)百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付标的物(wù)或者交付提取标的物(wù)的單證，并轉移标的物(wù)的所有權的義務”之規定，孫建國在已收取了購房款的情況下(xià)，本應及時将出賣房屋過戶登記至秦宗孝名下(xià)，現因政府拆遷政策的原因而緻涉案房屋物(wù)權消滅，在此情況下(xià)，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋産權消滅的對價—拆遷補償款，現因孫建國亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦宗孝請求确認其享有上述征收補償協議中(zhōng)孫建國所出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權等财産所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一(yī)緻原則，應予支持。秦宗孝在庭審中(zhōng)明确其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中(zhōng)孫建國所享有的合同權益作爲依據，故本案拆遷協議所指向的有證部分(fēn)房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費(fèi)用，理應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有，各占50%的份額，孫建國因已将被征收标的物(wù)出賣并收取了購房款而無權重複享有征收補償款。

針對焦點二，重慶市南(nán)川區國土資(zī)源和房屋管理局于2016年2月4日與孫建國、第三人張宗勤簽訂的《南(nán)川區國有土地上房屋征收補償協議書(shū)》，确定了位于南(nán)川區XX街道X、XX号的房屋補償總面積15896.06平方米，房屋補償費(fèi)、搬遷費(fèi)、構附屬物(wù)補償等各類補償款共計75564003.5元。因上述補償款包括有證房屋補償費(fèi)47764166.18元，無證房屋補償費(fèi)10705732.32元，設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。秦宗孝主張其應享有上述補償款總額75564003.5元的50%。孫建國主張無證部分(fēn)房屋面積補償費(fèi)應由其享有，其理由是無證部分(fēn)面積是孫建國在2005年9月20日前添附的部分(fēn)，且根據雙方《房屋買賣合同》的約定，轉讓的内容隻限于房屋和土地。第三人張宗勤認爲秦宗孝無權享有設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。一(yī)審法院認爲，雖然秦宗孝與孫建國2008年6月所簽訂的《房屋買賣合同》約定轉讓的範圍隻限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外(wài)人時XX簽訂的四方《協議書(shū)》中(zhōng)第四條明确約定了孫建國在南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産和三張食品有限公司中(zhōng)不再享有任何權利和承擔任何義務，從2009年7月1日起所收取的租金歸秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。從上述内容看，孫建國轉讓給秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南(nán)川市食品公司肉聯廠的所有已存在的不動産和固定構築物(wù)(即無證部分(fēn)面積)50%的份額;且從合同的實際履行看，孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以來，再未對南(nán)川區XX街道X、XX号南(nán)川市食品公司肉聯廠的任何房屋及土地進行過占有使用或者管理維護，涉案房屋一(yī)直系秦宗孝與第三人共同占有和使用。故一(yī)審法院結合上述合同條款以及履行情況，綜合認定各方的真實意思表示是:孫建國向秦宗孝轉讓位于南(nán)川區XX街道X、XX号原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産中(zhōng)的全部土地、房屋（包括固定構築物(wù)等）中(zhōng)孫建國所有的部分(fēn)，即50%的份額；以及電力設施及設備和戶口的一(yī)半産權。其中(zhōng)所涉無證部分(fēn)房屋及構築物(wù)，在雙方簽訂房屋買賣合同時即已存在并具有相應的财産價值，且經拆遷主管單位認可并給予按實有面積一(yī)半計算的補償款。孫建國抗辯認爲無證部分(fēn)房屋屬于違章建築，無事實和法律依據。結合上述分(fēn)析，該無證部分(fēn)面積雖未在房屋買賣合同中(zhōng)标明，亦應系包含在所轉讓的50%的份額中(zhōng)，故本案拆遷協議所指向的無證房屋經認定後的房屋補償費(fèi)用亦應由秦宗孝和第三人張宗勤共同享有。孫建國提出的其應當享有無證面積部分(fēn)補償款的抗辯主張，與事實不符，一(yī)審法院不予采納。

針對焦點三，至于生(shēng)産設備以及其他附屬設施設備補償款的歸屬問題。《南(nán)川區國有土地上房屋征收補償協議書(shū)（國有土地上房屋征收補償費(fèi)結算表）》中(zhōng)明确載明設施設備主要包括凍庫補償189783元、原食品公司肉聯廠設施設備殘值補償10萬元、三張食品有限公司等設施設備、裝飾裝修及其他附屬補償17084105元。而秦宗孝與孫建國簽訂的《房屋買賣合同》以及秦宗孝、孫建國與第三人張宗勤、案外(wài)人時XX簽訂的四方《協議書(shū)》中(zhōng)明确載明，孫建國向秦宗孝轉讓的範圍不包括三張食品有限公司以及原南(nán)川區肉聯廠的生(shēng)産設施、設備及生(shēng)産用具、産品包裝、辦公設施設備等，故秦宗孝主張對上述補償款享有權利，無事實依據和法律依據，一(yī)審法院不予支持。如秦宗孝認爲該部分(fēn)補償款中(zhōng)包含了電力設施及設備和戶口的補償，或者認爲其在孫建國向其交付房屋後，與第三人張宗勤共同對上述設施進行了新的添附和管理，其應享有部分(fēn)權益，則可與第三人張宗勤另行協商(shāng)分(fēn)配。該部分(fēn)事實的認定與争議屬于秦宗孝與第三人張宗勤之間的争議，不屬于本案的秦宗孝與孫建國的争議範圍，本案不予處理。

綜上，本案拆遷補償協議所列的費(fèi)用結算清單上有證房屋補償費(fèi)47764166.18元中(zhōng)包含了凍庫補償款10萬元以及原食品公司肉聯廠設施設備殘值189783元，而該兩部分(fēn)設施設備補償款不應由秦宗孝享有，故本案現可以認定的秦宗孝與第三人張宗勤共有的部分(fēn)是:有證房屋補償費(fèi)47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元，無證房屋補償費(fèi)10705732.32元，共計58180115.5元。依據《中(zhōng)華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一(yī)百三十條、第一(yī)百三十五條、《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條、第十五條、第二十八條、第九十四條之規定，一(yī)審判決:一(yī)、秦宗孝與第三人張宗勤共同享有位于重慶市南(nán)川區西城街道西大(dà)街4号、14号18097平方米土地使用權、15896.06平方米房屋以及該土地上的構築物(wù)、房屋的裝飾裝修等相關征收補償費(fèi)用58180115.5元。其中(zhōng)，秦宗孝享有上述款項的50%。二、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)230710元，由秦宗孝負擔43435元，由孫建國負擔187275元。

孫建國不服一(yī)審判決，上訴請求:1.撤銷一(yī)審判決，依法改判駁回秦宗孝關于無證部分(fēn)房屋補償費(fèi)的訴訟請求或者發回重審;2.本案訴訟費(fèi)用由秦宗孝承擔。

二審法院認定事實與一(yī)審法院認定事實一(yī)緻。

二審法院認爲，本案的争議焦點爲：《補償協議書(shū)》中(zhōng)确定的相關補償費(fèi)用歸誰所有。首先，孫建國、秦宗孝簽訂的《房屋買賣合同》雖約定雙方轉讓标的爲23本房屋産權證所涉及的房屋和土地使用權，但從該《房屋買賣合同》關于“張宗勤同意孫建國将其共有産權部分(fēn)全部出售給秦宗孝”之約定來看，孫建國轉讓給秦宗孝的是其與張宗勤共同所有的原南(nán)川市食品公司肉聯廠的房屋和土地使用權中(zhōng)歸孫建國所有的部分(fēn)。同時，孫建國、秦宗孝、張宗勤及時XX于2009年7月2日簽訂的《協議書(shū)》亦明确約定原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産中(zhōng)的房屋和土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國在原南(nán)川市食品公司肉聯廠和三張食品有限公司中(zhōng)不需享有任何權利和承擔任何義務。此外(wài)，孫建國自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以後，再未對南(nán)川區西城街道西大(dà)街4号、14号原南(nán)川市食品公司肉聯廠的任何房屋及土地進行過占有、使用或者管理維護，案涉房屋一(yī)直由秦宗孝、張宗勤共同占有和使用，相應的租金亦由秦宗孝、張宗勤所收取。以上事實亦可說明孫建國已将其與張宗勤共同所有的原南(nán)川市食品公司肉聯廠的房屋和土地使用權中(zhōng)歸其所有的部分(fēn)全部轉讓給秦宗孝。現孫建國上訴主張其未轉讓無證部分(fēn)房屋，與事實不符，其該項上訴理由不成立。其次，《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條規定，不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生(shēng)效力；未經登記，不發生(shēng)效力，但法律另有規定的除外(wài)。本案中(zhōng)，孫建國與秦宗孝簽訂《房屋買賣合同》後，并未辦理房地産産權轉移登記手續，故秦宗孝尚未取得案涉房地産的房屋所有權和土地使用權，其與孫建國之間僅系房屋買賣合同關系。在重慶市南(nán)川區人民政府決定對案涉房地産進行征收後，雖由南(nán)川區土房局與孫建國、張宗勤通過簽訂《補償協議書(shū)》的形式就案涉房地産的補償費(fèi)用予以确定，但并不因此而改變案涉房地産的權屬。因此，秦宗孝在本案中(zhōng)提起确認之訴，要求确認相關征收補償費(fèi)用中(zhōng)的50%歸其所有不當。但由于在本案中(zhōng)，孫建國未針對有證部分(fēn)房屋的補償費(fèi)提起上訴，亦對此未預交上訴費(fèi)用，根據《最高人民法院關于适用〈中(zhōng)華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條之規定，有證部分(fēn)房屋補償費(fèi)不屬于二審法院的審理範圍。同時，一(yī)審判決确認有證部分(fēn)房屋補償費(fèi)歸秦宗孝所有，并不影響雙方之間的實體(tǐ)權利義務關系，爲減輕當事人之間的訟累，促進糾紛及時解決，二審法院對該部分(fēn)判決内容予以維持。最後，對于未取得建設工(gōng)程規劃許可證或者未按照建設工(gōng)程規劃許可證規定内容建設的違法建築的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權範圍，應避免通過民事審判變相爲違法建築确權。在本案中(zhōng)，秦宗孝并未舉示無證部分(fēn)房屋已取得建設工(gōng)程規劃許可證或者無證部分(fēn)房屋不需要辦理建設工(gōng)程規劃許可證的證據，該部分(fēn)房屋應認定爲違法建築。孫建國雖已将該部分(fēn)房屋出售給秦宗孝，但對該部分(fēn)房屋是否應當補償、應當如何補償屬于國家有關行政機關的職權範圍，不屬于人民法院受案範圍。因此，一(yī)審判決通過司法确認的方式确認該部分(fēn)房屋的補償費(fèi)用歸秦宗孝所有不當，其該項起訴應當予以裁定駁回，相應的案件受理費(fèi)亦不應收取。二審法院對此在判決中(zhōng)直接予以處理，不另行制作民事裁定書(shū)。對于該部分(fēn)補償費(fèi)用，秦宗孝可另覓途徑解決。

二審法院根據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條、《中(zhōng)華人民共和國民事訴訟法》第一(yī)百七十條第一(yī)款第二項之規定，判決如下(xià)：一(yī)、撤銷重慶市第三中(zhōng)級人民法院（2016）渝03民初14号民事判決;二、秦宗孝、張宗勤共同享有位于重慶市南(nán)川區西城街道西大(dà)街4号、14号有證部分(fēn)房屋、土地使用權的相關征收補償費(fèi)用47474383.18元。其中(zhōng)，秦宗孝享有上述款項的50%;三、駁回秦宗孝的其他訴訟請求。一(yī)審案件受理費(fèi)203946元，由秦宗孝負擔75813元，由孫建國負擔128133元。孫建國預交的二審案件受理費(fèi)49270元，予以退還。本判決爲終審判決。

本院再審認定事實與一(yī)、二審認定事實一(yī)緻。

本院再審認爲，根據各方當事人的再審請求、理由以及答辯、陳述意見，本案的焦點問題包括利害關系人之間就沒有産權證照房産的征收補償費(fèi)用發生(shēng)糾紛能否通過民事訴訟解決，以及本案當事人之間訴争的無證房屋征收補償費(fèi)用應如何分(fēn)配問題。關于利害關系人之間就沒有産權證照房産的征收補償費(fèi)用發生(shēng)糾紛能否通過民事訴訟解決的問題。根據物(wù)權法定原則，不動産以在有權登記機構進行權屬登記作爲取得物(wù)權的法定依據。但在現實中(zhōng)不可避免地存在着沒有取得規劃許可證和産權證的無證房産，此類無證房産不能按照《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》等法律法規進行物(wù)權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房産即使在相關的利害關系人之間流轉，相關的利害關系人也僅是取得對該無證房産的占有和使用。在國家征收時，一(yī)般情況下(xià)征收主體(tǐ)根據先前确定的征收方案針對無證房産作适當的補償。在征收主體(tǐ)按照征收方案确定的具體(tǐ)補償數額予以補償後，有關利害關系人之間就該征收補償費(fèi)的歸屬或分(fēn)配産生(shēng)糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應當作爲民事糾紛予以受理。人民法院受理此類民事糾紛案件，主要是針對利害關系人之間就訴争的征收補償費(fèi)的歸屬或分(fēn)配作出裁判。因征收主體(tǐ)已對該無證房産作出了征收補償決定，因此人民法院審理此類案件并不涉及對該被征收的無證房産變相認定爲違法建築的确權問題。二審判決認定本案訴争的無證房産補償費(fèi)用分(fēn)配涉及到違法建築确權并以此駁回秦宗孝就該部分(fēn)的起訴，屬于适用法律錯誤，本院予以糾正。

關于本案當事人之間訴争的無證房屋征收補償費(fèi)用應如何分(fēn)配問題。孫建國、秦宗孝均認可雙方簽訂的《房屋買賣合同》，雙方對依據該合同交付的有産權證的房屋及土地部分(fēn)并無争議，争議焦點是涉案無産權證明的房産因政府征收行爲而支付的補償款歸屬問題。該無證房産位于雙方簽訂《房屋買賣合同》涉及的原南(nán)川市食品公司肉聯廠所屬資(zī)産範圍内。2009年7月2日，孫建國、秦宗孝與第三人張宗勤、案外(wài)人時XX四方簽訂的《協議書(shū)》約定，孫建國于2008年6月3日将原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産的全部土地和房屋中(zhōng)其所有的份額轉讓給秦宗孝，該廠資(zī)産中(zhōng)的房屋、土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國就該廠資(zī)産不再享有任何權利和承擔任何義務，秦宗孝和張宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋買賣合同》和《協議書(shū)》雖未明确孫建國轉讓的原南(nán)川市食品公司肉聯廠資(zī)産是否包括訴争的無證房産，但結合孫建國自2009年向秦宗孝交付後，再未對涉案南(nán)川市食品公司肉聯廠任何房屋及土地進行占有、使用或者管理維護的事實，應當認定孫建國與秦宗孝之間具有流轉該無證房産的意思表示，并且已實際交付，秦宗孝自2009年起已經與第三人張宗勤實際占有和使用該無證房産。一(yī)審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規定，應予維持。

綜上，秦宗孝再審所提出的判令無證房産的征收補償費(fèi)用歸其與第三人張宗勤共同享有，秦宗孝享有該款項的50%的請求具有事實和法律依據，本院予以支持。依照《中(zhōng)華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一(yī)百七十條第一(yī)款第二項之規定，判決如下(xià)：

一(yī)、撤銷重慶市高級人民法院（2016）渝民終596号民事判決；

二、維持重慶市第三中(zhōng)級人民法院（2016）渝03民初14号民事判決。

一(yī)審案件受理費(fèi)230710元，按一(yī)審判決執行；二審案件受理費(fèi)49270元，由孫建國負擔。

本判決爲終審判決。

審判長 李延忱

審判員(yuán) 李曉雲

審判員(yuán) 王丹

二〇一(yī)七年十二月二十八日

書(shū)記員(yuán) 何玉瑩

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