以房屋爲執行标的的執行案件

在執行異議之訴糾紛案件中(zhōng)所占比重大(dà)

因其涉及房産糾紛

具有很強的政策性、民生(shēng)性，審理難度更大(dà)

爲此，本期摘編最高法民一(yī)庭

對審判此類糾紛案件常見問題的司法觀點

供法律人參考

1.借名買房中(zhōng)借名人提起的執行異議之訴的處理

實踐中(zhōng)，由于限購、限貸、逃避債務、規避稅收或基于身份關系(如夫妻或父母子女)等原因，存在借名買房的情況。在案外(wài)人借用被執行人的名義購買房屋并辦理登記的情形下(xià)，法院對登記在被執行人名下(xià)的房屋進行查封後，案外(wài)人提出執行異議之訴的，應當如何處理，存在争議。一(yī)種意見認爲，根據物(wù)權變動登記生(shēng)效和公示公信原則，案外(wài)人與被執行人之間的借名登記約定不能對抗善意的申請執行人，因此，對案外(wài)人停止執行的請求應當不予支持。另一(yī)種意見認爲，在借名買房的情況下(xià)，案外(wài)人對房屋享有事實上的所有權，其權利應當優先于申請執行人享有的一(yī)般債權，即使案外(wài)人對于因限購、逃避債務、規避稅收、獲取貸款等原因而借名登記具有過錯，但其所應承擔的隻是行政管理上的責任，而不緻在私法上喪失對房屋的所有權。因此，對案外(wài)人主張被執行人名下(xià)的房屋歸其所有，并要求停止執行的，應予支持。

我(wǒ)們傾向于第一(yī)種意見。理由是：

第一(yī)，在借名買房情形中(zhōng)，借名人與出名人通常會相互約定，借名人以出名人名義購買房屋并辦理産權登記，該房屋的占有、使用、收益、處分(fēn)權限仍歸借名人享有。借名人與出名人之間的借名登記契約，隻在其内部産生(shēng)債權債務關系，而不發生(shēng)物(wù)權變動的效果，不能據此認定借名人是不動産物(wù)權的所有權人。借名人可以請求将房屋過戶至自己名下(xià)，其享有的是債權請求權，而非物(wù)權，其不能阻卻執行。

第二，基于物(wù)權公示原則，設立或轉讓物(wù)權，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買房的情況下(xià)，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。

第三，借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下(xià)本身具有過錯，而且借名協議通常是爲了規避國家法律與政策，對由此産生(shēng)的風險理應自行承擔。綜上，對借名人要求停止執行的訴訟請求，應不予支持。

2.以房抵債的債權人提起的執行異議之訴的處理

雙方當事人簽訂以房抵債協議，但未辦理産權變更登記手續，以房抵債的權利人主張停止執行能否獲得支持，在實踐中(zhōng)存在争議。一(yī)種意見認爲，隻要以房抵債協議是真實的，且簽訂于人民法院采取強制執行措施之前，并已經實際占有的，就應當保護實際權利人的利益。另一(yī)種意見認爲，物(wù)權以登記爲公示公信要件，非經登記，不能對抗第三人。

我(wǒ)們傾向于第一(yī)種意見，申請執行人享有的是普通債權，而以房抵債的權利人對于涉案房屋進行了實際占有，具備準物(wù)權的性質，其應優先于普通債權。

3.被拆遷人提起的執行異議之訴的處理

案外(wài)人系被拆遷人，其針對登記在被執行人(拆遷人)名下(xià)的房屋提起執行異議之訴的，如何處理，是司法實踐中(zhōng)經常遇到的問題。根據《最高人民法院關于審理商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第七條的規定，在拆遷人作爲被執行人的案件中(zhōng)，對尚未辦理房屋産權登記手續的拆遷安置房進行強制執行的，已經簽訂了拆遷補償安置協議的被拆遷人(案外(wài)人)在執行異議被駁回後，可以提起執行異議之訴。經審理确認拆遷人與被拆遷人在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的拆遷補償安置協議，并且在拆遷補償安置協議中(zhōng)明确約定了拆遷用房的具體(tǐ)位置、用途，能夠明确指向執行标的的，因其已享有足以對抗第三人的特殊債權，對被拆遷人停止執行的訴訟請求應當予以支持。

4.房地産挂靠人提起的執行異議之訴的處理

不具有房地産開(kāi)發資(zī)質的當事人以具備房地産開(kāi)發資(zī)質的房地産開(kāi)發企業的名義開(kāi)發房地産，并将建設用地使用權、房屋所有權登記在後者名下(xià)，當後者負擔債務，申請人申請執行時，實際權利人主張停止執行并确權的，應當不予支持。建設用地使用權與房屋所有權作爲物(wù)權，均應當以登記爲公示要件。挂靠協議不能對抗第三人，且雙方簽訂的挂靠協議本身是違法的，應由挂靠人承擔不利後果。

5.共有權人提起的執行異議之訴的處理

在司法實踐中(zhōng)，部分(fēn)共有人因負擔外(wài)部債務，需要分(fēn)割共有财産償還債務，履行法院生(shēng)效法律文書(shū)明确的法定義務，其他共有人提起的執行異議之訴，能否阻卻執行，存在争議。一(yī)種意見認爲，其他共有人對此不得拒絕分(fēn)割共有财産，但其可請求對于涉案共有财産行使優先購買權，或者向作爲被執行人的其他共有人求償。另一(yī)種意見認爲，單獨所有與共同所有僅是所有權的形态不同，但本質上都是物(wù)權，根據物(wù)權優于債權的原則，共有人請求阻卻執行共有物(wù)的，人民法院應予支持。

我(wǒ)們傾向于第一(yī)種意見。履行法院生(shēng)效文書(shū)确定的義務可以分(fēn)割共有物(wù)，此時，其他共有人可以主張優先購買權，并不損害其他共有人的利益。

6.房屋預告登記人提起的執行異議之訴的處理

案外(wài)人以其系房屋的預告登記權利人提起執行異議之訴，其在涉案房屋實行強制執行前，已經預告登記爲權利人的，人民法院應當支持其訴訟請求。根據物(wù)權法第二十條第一(yī)款關于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物(wù)權的協議，爲保障将來實現物(wù)權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分(fēn)該不動産的，不發生(shēng)物(wù)權效力”的規定，房屋或其他不動産買受人進行預告登記的，其對房屋或其他不動産的請求權就具有了物(wù)權效力，即具有了排他效力，可以對抗第三人，故預告登記人提出執行異議之訴請求阻卻執行的，應予支持。

（以上觀點摘編自《執行異議之訴案件的裁判思路》，作者：最高人民法院民一(yī)庭法官王毓瑩，載《民事審判指導與參考（2011-2016年合輯）》，最高人民法院民事審判第一(yī)庭編，人民法院出版社2018年版。）