“借名買房”發生(shēng)的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻(pín)發，導緻相關司法實務混亂，難以有效及時辨别并規制，完善借名買房的裁判規則顯得尤爲重要。本期旨在通過介紹借名買房的相關規定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規則。

截至2018年12月，在中(zhōng)國裁判文書(shū)網直接鍵入“借名買房”檢索出共計3170篇裁判文書(shū)，其中(zhōng)刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的僅有1篇。

基本理論

一(yī)、借名買房的原因：

（一(yī)）規避法律、政策：1.規避房屋限購令政策；2.規避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續、減少稅費(fèi)；

（二）争享特定購房優惠；

（三）隐藏真實的财産信息；

（四）其他原因。

二、借名買房的風險：

1.借名購買經濟适用房等政策性房屋的，屢屢因名義産權人反悔，導緻出資(zī)人無法取得房屋産權。

2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。

3.第三人對登記購房人轉移房産給實際出資(zī)人的行爲提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求确認該房産爲夫妻共同财産。

4.房産被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。

裁判規則

實務要點一(yī)：借名買房協議具有一(yī)般的合同約束力，應認定爲有效合同。

案件：譚萬興與雷廣志(zhì)、深圳市京達旅業有限公司房屋确權糾紛民事裁定書(shū) （2011）民申字第261号來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

最高院認爲：關于第一(yī)個問題。根據本案一(yī)審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地産買賣合同》，且訟争房産經相關房産管理部門核準登記在譚萬興名下(xià)，但廣志(zhì)公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書(shū)》所購買房産中(zhōng)涵蓋了本案訟争的房産，再審申請人譚萬興亦曾于2000年8月17日與廣志(zhì)公司訂立《協議書(shū)》明确約定：“廣志(zhì)公司以譚萬興的名義購買涉案房産、房屋的首期款及按揭款均由廣志(zhì)公司支付、房屋的産權歸廣志(zhì)公司所有”、“以乙方（譚萬興）的姓名所購買的房屋所有權歸廣志(zhì)公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志(zhì)公司）或海龍王公司主張該房屋的所有權”。

此外(wài)，本案有充分(fēn)證據證明訟争房産的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志(zhì)、京達旅業或者案外(wài)人廣志(zhì)公司支付，因此，一(yī)、二審判決認定訟争房産登記于再審申請人譚萬興名下(xià)屬于代持有性質有事實依據。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟争房産持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟争房産的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟争房産不應認定屬于再審申請人譚萬興所有。

實務要點二：因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的财産權利。

案件：遼甯中(zhōng)集哈深冷氣體(tǐ)液化設備有限公司、徐沛欣、曾塞外(wài)案外(wài)人執行異議之訴二審民事判決書(shū)（2018）遼民終211号來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

遼甯省高院認爲：關于中(zhōng)集哈深公司主張“房産代持協議的效力無論是否真實，目的都是規避限購政策，行爲目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策爲房地産市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，且徐沛欣占用了曾塞外(wài)的購房資(zī)格，曾塞外(wài)即失去(qù)了購房資(zī)格，并不會導緻本地區限購政策的落空，并不損害公共利益。其次，案涉房屋的房産代持協議及商(shāng)品房買賣合同均形成于中(zhōng)集哈深公司與大(dà)慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外(wài)的保證合同之前，并不存在惡意轉移财産、逃避債務、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的财産權利。

實務要點三：對于親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

案件：1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書(shū)（2017）京民申4182号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

北(běi)京市高院認爲：本院經審查認爲，關于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關系問題，根據涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關手續憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況，一(yī)、二審法院确信任某4與王某之間借名買房一(yī)事具有高度可能性并認定該事實存在，具有一(yī)定的事實依據。任某1、任某2雖然對此予以反駁，但對于購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續和任某4證件爲何由王某掌握等事實均不清楚，亦未提供充分(fēn)有效的證據佐證。一(yī)、二審法院對其主張不予采信，并無不當。另，本案認定任某4和王某之間存在借名買房關系，并不否定（2004）固法執字第272-1号民事裁定書(shū)的法律效力。王某雖然違規以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導緻借名買賣關系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物(wù)業費(fèi)等證據，不能推翻借名買房事實的成立。

案件：2.馬某1等合同糾紛申訴、申請民事裁定書(shū) （2017）京民申792号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

北(běi)京市高院認爲：本院經審查認爲，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。本案中(zhōng)，馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關系，提交了譚某生(shēng)前所寫的《我(wǒ)的意見》爲證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據均予認可，馬某1、馬某2亦認可《我(wǒ)的意見》的真實性。故一(yī)、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關系，并無不當。雖然涉案房屋系房改房，但根據相關政策規定，該房屋已經可以上市交易，故馬某1、馬某2主張借名買房行爲無效，法律依據不足。《我(wǒ)的意見》是譚某生(shēng)前對涉案房屋的由來、購買和産權歸屬情況的記述，并無死後該财産如何處理的意思表示，因此馬某1、馬某2主張《我(wǒ)的意見》應是譚某的自書(shū)遺囑，缺乏依據。因馬某7與譚某之間借名買房關系成立，所以涉案房屋雖然登記在譚某名下(xià)，但已不屬于譚某和馬某8的夫妻共同财産，故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分(fēn)有效并按此遺囑繼承的意見，缺乏法律依據。

實務要點四：“借名買房”情形下(xià)真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當确認其系真正的房屋産權人。

案件：趙建章、趙媛所有權确認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(shū)（2016）津民申1745号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

天津市高院認爲：本院經審查認爲,本案系所有權确認糾紛。關于雙方是否存在借名買房關系事實的問題。再審申請人趙建章與被申請人趙建國是兄弟(dì)關系,雙方之間不存在借名買房的書(shū)面協議。但是根據已經查明的事實,涉訴房屋的買賣合同中(zhōng)“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書(shū)寫,涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物(wù)業費(fèi)、取暖費(fèi)等費(fèi)用均由被申請人趙建國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋産權證等均由被申請人趙建國持有,且房屋交付後由被申請人趙建國進行裝修并居住至今。

綜合上述因素,本院認爲被申請人趙建國已經完成了舉證責任,以上事實形成了完整的證據鏈,原審法院據此認定雙方存在借名買房關系,并無不當。再審申請人趙建章、趙媛主張包括購房款、取暖費(fèi)、物(wù)業費(fèi)等費(fèi)用均系向被申請人趙建國所借,雙方僅存在債權債務關系,但未提供證據予以證實,該主張不能成立。關于借名買房的效力問題,本案的訴争房屋性質屬于經濟适用房,經濟适用房并非禁止流通物(wù),現訴争房屋的契稅繳納已滿五年,已經取得了上市交易的條件。在符合交易條件并繳納稅款後進行交易,并不會對國家、集體(tǐ)或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應屬有效。

實務要點五：書(shū)面合同不是“借名買房”的必要條件。

案件：商(shāng)龍合同糾紛申訴、申請民事裁定書(shū)（2017）京民申2338号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

北(běi)京市高院認爲：關于雙方是否存在借名買房之合意問題，商(shāng)龍請求之基礎系其與商(shāng)潔就涉案B102号房屋存在借名買房法律關系。結合全案證據，依據商(shāng)龍陳述，雙方之間未形成書(shū)面合同，系就借名買房事宜達成口頭協議，對借名買房問題，商(shāng)潔予以否認。而從現有證據分(fēn)析，1997年7月11日，商(shāng)潔作爲委托人向受托人商(shāng)龍出具委托書(shū)，委托書(shū)的内容明确具體(tǐ)，均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權證書(shū)以及辦理買房有關事宜。從後續的履行情況分(fēn)析，商(shāng)龍作爲受托人代商(shāng)潔簽訂了《房屋預售合同》并履行了委托書(shū)中(zhōng)的相關義務。現有證據不足以認定雙方之間存在借名購買B102号房屋之合意，二審法院據此作出如上認定，本院不持異議。

實務要點六：不具有當地購房資(zī)格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。

案件：姚江麗、姚生(shēng)雲、關月花與章乃文返還原物(wù)糾紛申請再審民事裁定書(shū)（2015）新民申字第1879号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

新疆維吾爾自治區高院認爲：本院經審查認爲，發生(shēng)法律效力的民事判決，已确認再審申請人姚江麗與被申請人章乃文借名買房系無效行爲。國家對雙方争議房屋的交易有特殊規定和限制，購買人必須滿足國家規定的條件，購買資(zī)格具有專屬性。本案中(zhōng)姚江麗因不具備購買軍隊經濟适用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊經濟适用房，該行爲違反了國家相關規定，應屬無效行爲。關于承擔責任比例問題，對于購買軍隊經濟适用房有特殊規定和限制，購買人具有專屬性。雙方當事人對此規定均明确知(zhī)道，故對借名買房行爲的無效後果，雙方均有過錯。對造成的相關損失，雙方均應承擔責任。

實務要點七：借名買房協議僅對協議方有約束力，不能對抗外(wài)部行爲。

案件：羅利紅、深圳市住房和建設局收回經濟适用住房再審審查與審判監督行政裁定書(shū)（2016）粵行申984号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

廣東省高院認爲：申請人主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××号房屋産權、其被借名買房的事實不能作爲市住建局收回羅利紅經濟适用住房的依據。本院認爲，雖然民事判決确認涉案集建國際名園×座×××号房産屬于案外(wài)人羅松鵬所有，但申請人是在被訴收回決定作出之後才提起該民事訴訟的，且申請人與案外(wài)人羅松鵬之間關于借名買房的約定，對作爲外(wài)部人的市住建局不能産生(shēng)約束力。

《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》第九條第一(yī)款規定：“不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生(shēng)效力；未經登記，不發生(shēng)效力，但法律另有規定的除外(wài)。”同時，《物(wù)權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員(yuán)會的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導緻物(wù)權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生(shēng)效時發生(shēng)效力。”本案被申請人根據涉案集建國際名園B座1807号房屋的相關登記信息，認定羅利紅存在購買經濟适用住房未滿5年又(yòu)購買其他住房的事實，并于2013年3月20日作出被訴收回經濟适用住房決定，認定事實清楚，證據充分(fēn)。對再審申請人該項主張，本院不予采納。

實務要點八：借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。

案件：湯志(zhì)房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書(shū)（2015）高民申字第04334号。來源：中(zhōng)國裁判文書(shū)網

北(běi)京市高院認爲：本院認爲：二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發票、《個人住房按揭合同》、《擔保合同》、還款銀行卡原件均由中(zhōng)永信公司保管，中(zhōng)永信公司對涉案房屋有過出資(zī)行爲，涉案房屋一(yī)直由中(zhōng)永信公司實際控制等本案實際情況，認定中(zhōng)永信公司與湯志(zhì)之間存在借名買房合同關系，涉案房屋的實際權利人是中(zhōng)永信公司，認定事實并無不當。湯志(zhì)與陳禹簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通，損害了中(zhōng)永信公司的利益，二審法院認定該合同無效，符合法律規定。湯志(zhì)申請再審的理由不能成立。

小(xiǎo)  結

主體(tǐ)适格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。借名買房協議的形式在實務中(zhōng)多種多樣，目前我(wǒ)國實行的房屋限購政策使得“借名買房”行爲盛行，但是法律風險也随之存在，實踐中(zhōng)爲規避風險應注意：如果确實需要采取“借名”方式購買住房的話(huà)，那麽實際産權人要和名義産權人簽好協議，以書(shū)面方式确定該房地産的實際出資(zī)人和權利人。同時實際産權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，并保留好付款單據。日後如發生(shēng)糾紛，實際購房者可以憑書(shū)面證據以司法手段來保護自己的權利。由名義産權人将該房地産抵押給實際産權人也是一(yī)種很好的規避風險的方法。針對借名買房行爲專門的歸納響應的裁判規則，有利于法律實務部門的裁判和決斷，也有利于民衆規避法律風險，實現房屋買賣經濟秩序的穩定。

法律規定

1.《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》

第九條 不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生(shēng)效力;未經登記，不發生(shēng)效力，但法律另有規定的除外(wài)。

依法屬于國家所有的自然資(zī)源，所有權可以不登記。

第十四條 不動産物(wù)權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生(shēng)效力。不動産登記簿是物(wù)權歸屬和内容的根據。

第十六條 不動産登記簿是物(wù)權歸屬和内容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。

第十九條 第一(yī)款權利人、利害關系人認爲不動産登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動産登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記确有錯誤的，登記機構應當予以更正。

第三十三條 因物(wù)權的歸屬、内容發生(shēng)争議的，利害關系人可以請求确認權利。

2.《中(zhōng)華人民共和國合同法》

第一(yī)百三十三條 标的物(wù)的所有權自标的物(wù)交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外(wài)。

第五十二條 有下(xià)列情形之一(yī)的，合同無效：

（一(yī)） 一(yī)方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二） 惡意串通，損害國家、集體(tǐ)或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的；

（四） 損害社會公共利益；

（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。

3.《最高人民法院關于适用<中(zhōng)華人民共和國合同法>若幹問題的解釋（一(yī)）》

第四條 合同法實施以後，人民法院确認合同無效，應當以全國人大(dà)及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據，不得以地方性法規、行政規章爲依據。

4.《最高人民法院關于适用<中(zhōng)華人民共和國合同法>若幹問題的解釋（二）》

第十四條　合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。