《最高人民法院關于審理物(wù)業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第六條規定，業主拒絕繳納物(wù)業費(fèi)需要基于正當理由。司法裁判中(zhōng)對正當理由的認定要從嚴把握，一(yī)般限于物(wù)業服務企業不履行物(wù)業服務合同，或者履行合同存在重大(dà)瑕疵。

一(yī)、業主拒交物(wù)業費(fèi)是否基于正當理由的認定

從合同法理的角度而言，合同一(yī)方抗辯權所賴以産生(shēng)的法律基礎是誠實信用原則，在合同中(zhōng)賦予一(yī)方抗辯權就是誠實信用原則的具體(tǐ)體(tǐ)現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體(tǐ)現在三個方面：

1、根據誠實信用原則，如果發生(shēng)特殊情況使當事人之間的利益關系失去(qù)平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢複，由此維持一(yī)定的社會經濟秩序。

2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。

3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中(zhōng)，判斷業主拒交物(wù)業費(fèi)是否基于正當理由，主要通過審查業主的拒交行爲是否基于誠實信用原則而作出判斷。

《最高人民法院關于審理物(wù)業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第六條規定的“正當理由”，應當限定在物(wù)業服務企業不履行物(wù)業服務合同，或者履行合同有重大(dà)瑕疵，或者業主不交費(fèi)用是基于正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的“正當理由”。

二、以下(xià)幾種情況可以拒交物(wù)業費(fèi)：

1、因爲房屋質量問題還未交房，物(wù)業費(fèi)是由開(kāi)發商(shāng)繳納；

2、物(wù)業公司未履行物(wù)業合同服務責任的，全體(tǐ)業主可以拒交，但要有有力的證據；

3、物(wù)業公司提供的服務質量達不到物(wù)業合同約定的标準；

4、物(wù)業公司沒有物(wù)價管理部門各項審批文件原件；

5、物(wù)業公司擅自增加的收費(fèi)項目、擴大(dà)收費(fèi)範圍、提高收費(fèi)标準的。

三、這幾個誤區一(yī)定要避開(kāi)！有的物(wù)業費(fèi)不能拒交

1、未居住使用可拒交物(wù)業費(fèi)，錯！

根據《物(wù)業服務收費(fèi)管理辦法》的規定，物(wù)業費(fèi)一(yī)般包括清潔衛生(shēng)費(fèi)用、綠化養護費(fèi)用、秩序維護費(fèi)用、物(wù)業共用設施設備的日常運行及維護費(fèi)用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小(xiǎo)區的物(wù)業費(fèi)(物(wù)業明确指出不交鑰匙可以不交物(wù)業費(fèi)的除外(wài))。

2、未簽物(wù)業合同可拒交物(wù)業費(fèi)，錯！

根據《物(wù)權法》和《物(wù)業管理條例》的規定，業主委員(yuán)會的決定對業主具有約束力。所以，隻要業主委員(yuán)會同意了與物(wù)業管理公司協議中(zhōng)的條款，且業主事實上已經接受了物(wù)業公司所提供的物(wù)業服務，就應按照實際發生(shēng)的服務向物(wù)業公司繳費(fèi)。

3、原業主欠費(fèi)可拒交物(wù)業費(fèi)，錯！

根據《物(wù)業管理條例》的規定，業主與物(wù)業使用人約定由物(wù)業使用人交納物(wù)業服務費(fèi)用的，從其約定，業主負連帶交納責任。若房屋産權發生(shēng)交易後，原業主所欠的物(wù)業費(fèi)須及時補交，否則将影響新業主的正常居住。

法律依據

1.《物(wù)業管理條例(2007修訂)》

第四十二條　業主應當根據物(wù)業服務合同的約定交納物(wù)業服務費(fèi)用。業主與物(wù)業使用人約定由物(wù)業使用人交納物(wù)業服務費(fèi)用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工(gōng)但尚未出售或者尚未交給物(wù)業買受人的物(wù)業，物(wù)業服務費(fèi)用由建設單位交納。

2.《最高人民法院關于審理物(wù)業服務糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》

第五條　物(wù)業服務企業違反物(wù)業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大(dà)收費(fèi)範圍、提高收費(fèi)标準或者重複收費(fèi)，業主以違規收費(fèi)爲由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物(wù)業服務企業退還其已收取的違規費(fèi)用的，人民法院應予支持。

第六條　經書(shū)面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限内仍未交納物(wù)業費(fèi)，物(wù)業服務企業請求業主支付物(wù)業費(fèi)的，人民法院應予支持。物(wù)業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物(wù)業服務爲抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.《北(běi)京市高級人民法院關于印發<北(běi)京市高級人民法院關于審理物(wù)業管理糾紛案件的意見(試行)>的通知(zhī)》

22、有下(xià)列情形之一(yī)的，業主可以要求減收物(wù)業服務費(fèi)用或要求返還多交的物(wù)業服務費(fèi)用： 

(1)物(wù)業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定标準差距明顯的；

(2)物(wù)業管理企業擅自擴大(dà)收費(fèi)範圍、提高收費(fèi)标準、重複收費(fèi)的。

來源：問律

轉自《山東高法》