長期以來，由于房價基本上隻漲不跌，尤其是經曆了2016年初暴漲後，各地房地産調控亦持續升級，被限購人群不得不等上一(yī)兩年甚至更長時間，尤其是在北(běi)上廣等經濟發達地區，人們擔心房價越來越高，貨币可能會持續貶值或者手裏有足夠的資(zī)金卻無投資(zī)方向，房地産投資(zī)無疑是最佳選擇！于是，被限購的人群想到了通過借名買房來規避相關房地産調控政策。

借名買房後，被借名人面對巨額的财産，可能會産生(shēng)下(xià)圖情況：

那麽，借名買房，房屋到底歸誰的？

出資(zī)人？還是出名人？

或許，我(wǒ)們曾經看過很多專業文章及判例，甚至有來自最高人民法院法官的專業分(fēn)析，但是，無論以前通過法理如何分(fēn)析及其他法院如何判決，都隻是理論上的分(fēn)析，另外(wài)，中(zhōng)國也不是判例法國家，這些非指導性案例及理論分(fēn)析對于遇到類似案件的人來說，沒有太多的實際意義。

其實，從2017年8月開(kāi)始，對于借名買房規避限購政策的，房屋到底歸誰所有，有了最終的答案！

2017年8月4日最高人民法院發布《關于進一(yī)步加強金融審判工(gōng)作的若幹意見》（法發〔2017〕22号）（下(xià)稱“意見”），該意見共30條内容，俗稱金融審判30條，其中(zhōng)該意見第18條明确規定：

“依法保障房地産市場平穩健康發展，防範房地産市場的金融風險傳導。高度重視房地産市場波動對金融債權的影響，依法妥善審理相關案件，有效防範房地産市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與沖擊。統一(yī)借名買房等規避國家房産限購政策的合同效力的裁判标準，引導房産交易回歸居住屬性。”

雖然，《意見》第18條并未明确該類合同效力，但從其所使用的“規避”“回歸”等詞語的感情色彩上判斷，從嚴監管的傾向明顯。事實上，法院内部已形成意見，對于借名買房規避國家房産限購政策的，合同一(yī)律無效！

筆者最近參加了一(yī)個培訓講座，某高院的資(zī)深法官在談到借名買房合同效力問題，亦再次重申，根據金融審判30條的規定，借名買房規避國家限購政策的合同無效！

對此，筆者不再做合同是否無效的理論分(fēn)析，那麽合同無效後，房子到底歸誰？

相信也是所有借名買房人共同關注的問題。首先，我(wǒ)們得了解法律關于合同無效的法律後果是如何規定的：

《合同法》第五十八條規定：“合同無效後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一(yī)方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

根據該條款規定，合同無效後發生(shēng)三種法律後果：

其一(yī)是返還取得的财産責任，比如若房屋買賣合同無效，則一(yī)方返還購房款，另一(yī)方返還房屋；

其二是不能返還情形下(xià)的折價補償，比如建設工(gōng)程違法分(fēn)包合同中(zhōng)，實際施工(gōng)人的履行行爲己固化于建設工(gōng)程中(zhōng)，無法予以返還，參照雙方約定的工(gōng)程款予以結算。

其三是過錯損失賠償責任，該責任可能與上述兩種法律後果結合使用，也可能單獨适用。

由于借名買房涉及到2個法律關系，其一(yī)是出資(zī)人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關于借名買房的内部協議（下(xià)稱“借名協議”）；其二是被借名人（房屋買受人）與房屋出賣人之間的房地産買賣合同關系。因此，針對這兩個法律關系，我(wǒ)們逐一(yī)分(fēn)析：

一(yī)、借名協議無效，而房屋買賣合同有效

如果借名協議無效，意味着出資(zī)人支付給被借名人代爲轉付的購房款，在合同無效後，隻能由被借名人予以返還，雙方形成的是一(yī)種債權債務關系，而被借名人取得房屋的産權，這在房價暴漲的年代，相信是無數被借名人夢想看到的結果。

因此，借名協議無效，意味着真正的出資(zī)人将無法按照預先的設想，依法取得登記在被借名人名下(xià)的房産。在借名協議無效，而房屋買賣合同有效的情況下(xià)，房産将歸被借名人所有！！！

二、借名協議及房屋買賣合同均無效

雖然在意見中(zhōng)并未明确表述借名協議及房屋買賣合同均無效，但是從某高院資(zī)深法官的講座明确表示借名購房中(zhōng)涉及到兩個法律關系均是無效的法律關系，在這種情況下(xià)，意味着被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效，意味着出賣人需要返還被借名人的購房款，而被借名人應依法返還房屋。

因此，當借名協議及房屋買賣合同均無效的情況下(xià)，也意味着房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣人的，系争房屋的産權可能将恢複到當初的初始狀态。

當然，需要特别說明的是：對于借名買房中(zhōng)涉及到的被借名人與房屋出賣人之間的《房屋買賣合同》是否無效的問題，需要人民法院或仲裁機構依法認定，但是，對于民事訴訟來說，“不告不理”是基本處理原則，若在沒有利害關系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下(xià)，《房屋買賣合同》按照有效來處理，也就意味着在《房屋買賣合同》被确認無效之前，房屋的産權仍然歸被借名人所有！！！

綜上所述，可以明确的告訴你：

借名買房，規避國家房地産調控政策的，房子肯定不是出資(zī)人的！！！

那麽借名買房，官司該如何打？通過北(běi)京、江蘇兩地高院的權威解答告訴您：

2017年江蘇高院爲同意全省法院的裁判尺度，發布了《江蘇省高級人民法院關于審理房地産合同糾紛案件若幹問題的解答》，其中(zhōng)關于借名買房的問題，江蘇高院作出如下(xià)解答：

★ 借名買房如何處理？

當事人約定一(yī)方以他人名義購買房屋，并将房屋登記在他人名下(xià)，借名人實際享有房屋權益，借名人要求确認其權屬的，人民法院不予支持。

借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的 債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外(wài)。

當事人一(yī)方提供證據證明其對房屋的購買确實存在出資(zī)關 系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；

其向登記人另行主 張出資(zī)債權的，應當根據出資(zī)的性質按照相關法律規定處理。

解讀：針對江蘇高院上述解答，隆安律師事務所吳取彬律師認爲，借名買房若明确的證據證明是借名買房，在訴訟時可以要求被借名人将房屋所有權轉移登記至實際買受人名下(xià)，但不能直接進行确權，否則将面臨敗訴的風險。

無獨有偶，北(běi)京高院亦有類似的解答：

如北(běi)京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若幹疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489号）第十條中(zhōng)即規定：“借名人以出名人（登記人）爲被告提起訴訟，要求确認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知(zhī)其可以提起合同之訴，要求出名人爲其辦理房屋過戶登記手續。”

但是，對于被借名人由于債務問題，房屋被查封的情形下(xià)，借名人要求辦理房屋轉移登記，由于物(wù)權登記具有公示效力，因此，當事人之間的約定對外(wài)不能對抗第三人，在查封未解封之前，要求辦理産權轉移登記，顯然不能獲得法院支持。

這也是借名買房的法律風險之一(yī)。

因此，在有證據證明雙方未借名買房的情形下(xià)，借名人向法院提起訴訟，訴訟請求應作如下(xià)表述：

1、請求法院依法判令被告将位于###室的房屋轉移登記至原告名下(xià)；

2、本案的案件受理費(fèi)由被告承擔。

★關于借名買房規避房地産調控政策的如何處理？

江蘇高院作出如下(xià)解答：實際買受人爲規避房地産調控政策，以他人名義與出賣人訂 立合同并辦理房屋權屬證書(shū)後，以其系實際買受人爲由，請求确 認其爲房屋産權人的，人民法院不予支持。

解讀：很顯然，對于借名買房規避國家房地産調控政策的，人民法院對于實際買房人的訴求不予支持，雖然該解答中(zhōng)未表述“要求辦理房屋過戶登記手續不予支持”，但是，從該條單獨列出，可以看出法院處理該種情形的裁判規則。

來源：法律顧問工(gōng)作室

轉自：政法那事兒